¿Cómo comprar una propiedad en Ibiza?

Bienvenidos a la guía del comprador completa y actualizada para 2026.

Con esta guía exhaustiva queremos transmitir la información más completa y prepararle para el proceso de compra de una propiedad en Ibiza.

Ya sea que lo haya hecho antes o no, es siempre un desafío comprar una propiedad. Por esa razón, cuanto más se informe sobre el proceso de antemano, más relajado estará y más probable será que obtenga la propiedad que desea, reduciendo a su vez gastos imprevistos y contratiempos.

Con más de 30 años de experiencia en el mercado inmobiliario de Ibiza, hemos servido a más de mil clientes en operaciones de compraventa de todo tipo y color. Basado en nuestra experiencia y las dudas que suelen tener nuestros clientes, hemos creado esta guía completa para resolver cualquier duda y comenzar el proceso de búsqueda lo mejor preparado posible.

Además, las regulaciones cambian cada poco tiempo, por eso es útil tener de atemano cierta información actualizada para 2025, aunque después se pueda delegar gran parte de esta gestión en su abogado y gestoría, es útil tener en cuenta lo que se pueda hacer o no con la propiedad que se está pensando en adquirir.

Esta guía es bastante larga, ordenada por las diferentes fases del proceso de compra. Puede decidir saltar directamente a un apartado o punto, pinchando sobre el link en el índice.

Indice:

A. INFORMACIÓN PREVIA

A1. Impuestos y gastos

¿Qué impuestos y costes hay que afrontar al comprar una propiedad en Ibiza?

Antes de nada, vamos a hacernos una idea y comprender los costos e impuestos de comprar una propiedad en Ibiza. Entre ellos tenemos costos fijos e imprescindibles, como los impuestos, y otros que son variables y dependen de las circunstancias.

Los impuestos y costes al comprar una propiedad en Ibiza son los siguientes:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

• Impuesto al Valor Agregado (IVA)

• Costes legales

• Tarifas hipotecarias y gastos de valoración

• Honorarios de Notaría y Registro de la Propiedad

• Honorarios de gestoría

• Gastos bancarios

Al comprar una propiedad en Ibiza, es importante tener en cuenta las diversas implicaciones fiscales. El Impuesto al Valor Agregado (IVA) se aplica a terrenos, locales comerciales, garajes y a cualquier tipo de propiedad de nueva construcción, mientras que en el resto de las propiedades de uso residencial se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Empecemos por este último, ya que es el caso más frecuente:

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Este impuesto grava las propiedades de segunda mano y se calcula como un porcentaje del precio de compra.

El impuesto debe pagarse en la Oficina de Impuestos del municipio donde se encuentra la propiedad dentro de un mes a partir de la fecha de otorgamiento del título de propiedad. En Baleares, el tipo de gravamen oscila entre el 8% y el 13% en función del valor del inmueble que se transmite.

Aquí los porcentajes actualizados*:

• Hasta 400.000€ (8%)

• 400.000,01€ – 600.000€ (9%)

• 600.000,01€ – 1.000.000€ (10%)

• 1.000.000,01€ – 2.000.000€ (12%)

• Más de 2.000.000,01 € (13%)

* Datos actualizados para 5.2026. Fuente: Agencia Tributaria de las Islas Baleares.

El impuesto del ITP es acumulativo, por lo que los primeros 400.000€ se gravan al 8%, y el resto que supere esa cantidad se cobrará al porcentaje correspondiente a su tramo.

El Impuesto al Valor Agregado (IVA) e Impuesto de timbre (AJD)

Cuando se trata de la compra de una vivienda de nueva construcción como primera ocupación transmitida por el promotor o constructor, no se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En su lugar, el comprador debe pagar otros dos impuestos: Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y Actos Jurídicos Documentados (Impuesto de timbre o AJD)

1. Impuesto al Valor Agregado (IVA)

El IVA al vender lo paga el comprador (junto con el precio de compra) y el vendedor debe pagar el IVA directamente a la Agencia Tributaria.

• 10% para viviendas de nueva construcción, incluidas hasta dos plazas de garaje y anexos transmitidos conjuntamente con la vivienda.

• 21% para terrenos, locales comerciales y garajes o anexos no vinculados a la vivienda en las condiciones anteriores.

2. Impuesto de timbre (AJD. «Impuesto de Actos Jurídicos Documentados»)

Cuando la compra de una propiedad esté sujeta a IVA, el comprador deberá pagar adicionalmente el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, conocido como AJD o impuesto de timbre. En Baleares, el tipo general aplicable a documentos notariales es del 1,5%. No obstante, cuando el valor real o declarado del inmueble sea igual o superior a 1.000.000 €, se aplica un tipo especial del 2%.

También existe un tipo reducido del 1,2% para la adquisición de primera vivienda habitual cuando el valor real o declarado del inmueble sea igual o inferior a 270.151,20 € y se cumplan los requisitos exigidos. Por otro lado, se aplica un tipo del 2,5% en documentos en los que se haya renunciado a la exención del IVA, un supuesto más habitual en determinadas operaciones empresariales.

Costes legales (abogados)

Involucrar a profesionales legales durante el proceso de adquisición de una propiedad es esencial para garantizar una transacción fluida y proteger sus intereses. Los costos legales generalmente incluyen la contratación de un abogado experimentado que se especialice en derecho inmobiliario. Estos expertos legales lo guiarán en cada paso del proceso, asegurándose de que todos los trámites necesarios se completen con precisión y asesorándolo sobre cualquier implicación legal relacionada con su compra. Los abogados establecidos en Ibiza normalmente cobran un 1% sobre el valor de la compra.

Tarifas hipotecarias y gastos de valoración

Si requiere financiamiento para la compra de su propiedad, es fundamental considerar los gastos adicionales asociados a las hipotecas. Estos costos a menudo incluyen tarifas de valoración de la propiedad, que determinan el valor de mercado de la propiedad y ayudan al prestamista a evaluar su idoneidad como garantía. Si bien estas tarifas varían según la complejidad y el valor de la propiedad, es fundamental presupuestar este gasto durante la compra.

Los gastos alrededor de la tasación que requiere la entida crediticia es un documento oficial de evaluación de la propiedad realizado por un aparejador o arquitecto seleccionado por el prestamista. Dependiendo del valor y el tamaño de la propiedad, el precio puede variar entre 400 y 3000 €.

El préstamo hipotecario puede tener una comisión de apertura para contratarlo, pero varía según la entidad bancaria. En caso de existir este coste extra, rondaría entre 0,5-3% sobre la cantidad total del préstamo.

Honorarios de Notaria y Registro de la Propiedad

Para finalizar la transferencia de una propiedad, deberá contratar a un notario público que supervisará los aspectos legales de la transacción. El notario es responsable de preparar la escritura oficial, verificar su exactitud jurídica y garantizar que esté firmada correctamente. Los honorarios del notario generalmente se calculan en función del precio de compra de la propiedad. Además, existen tarifas de registro de propiedad que cubren el costo de registrar su propiedad ante las autoridades correspondientes. Estas tarifas varían según factores como el valor de la propiedad y la ubicación y si tiene una hipoteca, pero suelen no superar el 0,2 % del precio de compra.

Honorarios de Gestoria

Una gestoría es una agencia administrativa que ayuda en la gestión de trámites y tareas administrativas relacionadas con la compra de su propiedad. Contratar una gestoría acreditada puede simplificar los procesos burocráticos, garantizando el cumplimiento de todos los requisitos legales y ahorrándole tiempo y esfuerzo. Los honorarios cobrados por las gestorías pueden variar según los servicios prestados, dependiendo de la complejidad del proceso involucrado.

Gastos bancarios

Varían según el banco y la forma de pago. Mayormente se trata de costes por transferencia bancaria, cambio de divisa exranjera, abrir una cuenta bancaria, etc. Le recomendamos tomarse el tiempo para estudiar las formas de pago, sobretodo cuando se trata de grandes cantidades, ya que se puede ahorrar costes innecesarios impuestos por los bancos y/o cajas de ahorro.

Resumen de impuestos y gastos de comprar una propiedad en Ibiza:

–Impuestos: ITP 8-13% o 10% del IVA más el 1,5-2% de AJD.

–Gastos de hipoteca: intereses (0,5-3%) + costes de tasación

–Costes legales: Puede variar, pero aprox. 1%

–Honorarios de Notaria y Registro de la Propiedad: oscilan entre el 0,1% y el 0,5%.

–Honorarios de gestoría: según servicios requeridos (variante)

–Gastos bancarios: según forma de pago (variante)

A2. Documentación necesaria

¿Qué documentación se necesita para comprar una propiedad en Ibiza?

Antes de la firma del título de propiedad:

Los documentos personales requeridos para la firma ante notario de una compraventa de una propiedad en España son los siguientes:

• El DNI o pasaporte original

• Un número de NIE personal (en caso de ser extranjero)

El NIE es el número de identidad de los residentes extranjeros que desarrollan una actividad económica en España. El NIE debe presentarse ante notario y es necesario para pagar los impuestos. El período de procesamiento para obtener un NIE no suele tardar más de un mes. Su gestoría o abogado le puede asistir con este trámite, o consulte esta página para obtener más orientación sobre el proceso de obtener un NIE y esta página para obtener información para los ciudadanos del Reino Unido.

• Si el comprador es una sociedad española, tiene que presentar el número CIF. Si la sociedad es extranjera, tiene que obtener un número español de identificación fiscal.

• Un cheque bancario español o comprobante de la transferencia bancaria, dependiendo de las condiciones de pago acordadas entre las partes. Los extranjeros que compran por primera vez en España deben abrir una cuenta en un banco nacional, que después de la compra también sirve para domiciliar los costes de teléfono, electricidad, etc.

• Un recibo / comprobante del banco de cualquier transferencia / pago realizado para la firma ante notario. Estos comprobantes son necesarios para cumplir con las exigencias del origen de los fondos.

Para firmar el título de la propiedad:

• Contrato privado de compraventa o contrato de arras: El contrato privado o de arrras es un documento que describe los términos y condiciones acordados entre el comprador y el vendedor. Incluye detalles sobre la propiedad, precio de compra, calendario de pagos y cualquier cláusula o acuerdo adicional. Este contrato puede ser elaborado por un abogado o notario calificado.

• Escritura de compraventa: Una vez completadas todas las legalidades, se firma la escritura de propiedad ante notario público. Este documento transfiere oficialmente la propiedad del vendedor al comprador. La escritura incluye información detallada sobre la propiedad, incluidos límites, especificaciones y cualquier gravamen, si corresponde.

* Comprar una propiedad requiere cierta preparación y recopilación de la documentación necesaria. Recomendamos preparar la documentación y medios de pago con la suficiente antelación, para que el proceso sea exitoso y sin contratiempos. En caso de que surjan dudas específicas, puede consultar con su agente inmobiliario, gestoría o abogado.

A3. Hipoteca / Financiación

¿Qué papel juega la hipoteca en la compra de una propiedad en Ibiza?

Aprobación previa

Es importante obtener una aprobación previa, ya que no solo le brinda claridad sobre cuánto puede pagar, sino que también demuestra a los vendedores que es un comprador serio y calificado.

Comprender la aprobación previa.

La aprobación previa es esencialmente una evaluación de su situación financiera por parte del banco para determinar cuánto están dispuestos a prestarle. Implica presentar la documentación necesaria, como verificación de ingresos, historial crediticio y detalles de empleo. Tenga en cuenta que la aprobación previa es diferente de la precalificación: mientras que la precalificación proporciona una estimación basada en información autoinformada, la aprobación previa tiene más peso ya que implica una verificación exhaustiva.

Beneficios de la aprobación previa:

1. Conocer su presupuesto: al obtener la aprobación previa, tendrá una comprensión clara del rango de su presupuesto. Este conocimiento le permite concentrarse en propiedades dentro de sus posibilidades financieras y evitar perder tiempo en casas que pueden estar fuera de su alcance.

2. Mayor poder de negociación: con una carta de aprobación previa en mano, los vendedores y agentes inmobiliarios lo considerarán un comprador serio. Esto puede darle una ventaja en las negociaciones, especialmente en un mercado competitivo como el de Ibiza.

3. Proceso de cierre más rápido: dado que gran parte del papeleo y la verificación ya se completaron durante la etapa de aprobación previa, es probable que el proceso hipotecario avance más rápidamente una vez que encuentre la propiedad de sus sueños.

Encontrar el banco adecuado para su hipoteca

Elegir a la entidad financiera adecuada es primordial cuando se trata de conseguir financiación para la compra de su propiedad. Aquí hay algunas consideraciones clave a tener en cuenta:

Investigación

Tómese el tiempo para investigar diferentes entidades financieras y comparar sus ofertas. Busque una entidad con experiencia en ofrecer hipotecas para compradores internacionales y aquellos que estén familiarizados con los requisitos y regulaciones específicos de Ibiza.

No se conforme con el primer candidato que encuentre. En su lugar, obtenga cotizaciones de varias entidades para comparar las tasas de interés, tarifas y términos que ofrecen. Recuerde, incluso una pequeña diferencia en las tasas de interés puede generar ahorros sustanciales durante la vigencia del préstamo.

Comprender las opciones

Hay varias opciones de hipotecas disponibles, por lo que es importante comprender cuál se adapta mejor a sus necesidades. Algunas opciones comunes incluyen hipotecas de tasa fija, de tasa variable, hipotecas de tasa de interés ajustable (ARM) o «mixta», hipotecas de interés único y préstamos respaldados por el gobierno, como hipotecas para jóvenes o ciertos colectivos. Aquí hay un artículo de referencia que explica varios tipos de hipotecas.

Evaluación de tasas de interés y términos

Las tasas de interés juegan un papel importante en los pagos mensuales de su hipoteca. Compare las tasas de interés ofrecidas por diferentes candidatos y preste atención a las tarifas o cargos adicionales que puedan aplicarse.

Si la búsqueda le parece desalentadora, considere consultar a un agente hipotecario. Los corredores tienen conexiones con múltiples bancos y pueden guiarlo hacia aquellos que mejor se adapten a su situación financiera y preferencias de propiedad.

Evaluar el servicio al cliente

Un banco acreditado debe brindar un excelente servicio al cliente durante todo el proceso hipotecario. Esto incluye una comunicación clara, respuestas rápidas a las consultas y transparencia con respecto a tarifas y términos.

Buscar recomendaciones

No dude en buscar recomendaciones de amigos o familiares que hayan comprado recientemente casas en Ibiza o incluso su agente inmobiliario. Sus experiencias de primera mano pueden ayudarlo a encontrar la mejor opción.

Cierre de la hipoteca

Una vez aprobada su solicitud, el paso final es cerrar la hipoteca. Esto implica firmar el contrato hipotecario en escritura pública ante el notario, pagar los costos de cierre y recibir los fondos del banco. Es importante revisar detenidamente el contrato de hipoteca antes de firmarlo para asegurarse de comprender todos los términos y condiciones. Una vez que se firma el acuerdo y se completa la transacción, usted se convierte oficialmente en propietario de una vivienda.

A4. Situación de mercado y entorno regulatorio

Las perspectivas del mercado de Ibiza (2025-26)

La hermosa isla de Ibiza, ha sido reconocida durante mucho tiempo como un destino turístico de primer nivel, que atrae a visitantes de todo el mundo. Sin embargo, más allá de su vibrante vida nocturna y sus impresionantes playas, Ibiza es también un lugar cada vez más deseable para llamar hogar. En esta perspectiva integral del mercado inmobiliario para 2025, profundizaremos en las tendencias de valoración, las tasas de interés, el volumen de listados de propiedades, la calidad de las propiedades, las nacionalidades de los compradores y el entorno regulatorio de la construcción en Ibiza.

Ibiza: un destino turístico y un lugar para vivir

La popularidad de Ibiza como destino turístico ha experimentado un aumento constante durante por al menos 5 décadas y se ha disparado en los últimos años. Sus paisajes pintorescos, aguas cristalinas y su vibrante cultura han cautivado a los viajeros que buscan relajación y emoción. Sin embargo, lo que distingue a Ibiza es su creciente reputación como un lugar excelente para vivir durante todo el año.

La isla ofrece una increíble calidad de vida con su suave clima mediterráneo, conocida por sus días largos y soleados y sus inviernos suaves. Fuera de la temporada alta, este clima permite a los residentes disfrutar de una variedad de actividades al aire libre, desde relajarse en la playa hasta explorar los impresionantes paisajes naturales, pero también se ve una creciente oferta cultural y culinaria durante todo el año.

La cultura y el estilo de vida únicos de la isla también contribuyen a su atractivo. Ibiza es un crisol de influencias que combina el encanto tradicional con un estilo cosmopolita moderno. Su comunidad diversa da la bienvenida a personas de todos los ámbitos de la vida, creando una atmósfera vibrante y liberal que aumenta el atractivo de la isla y crea una mezcla única de culturas que enriquece la vida diaria.

¿Quién compra propiedades en Ibiza en 2025?

El perfil del comprador en Ibiza ha evolucionado significativamente en los últimos años. En 2025, la demanda sigue liderada por compradores internacionales de alto poder adquisitivo, procedentes principalmente de Alemania, Francia, Países Bajos, Reino Unido y, en menor medida, de Suiza, Italia y Estados Unidos. A ellos se suman compradores nacionales, sobre todo de Madrid, Barcelona y el País Vasco, interesados en una segunda residencia de uso prolongado o en inversiones rentables mediante alquiler turístico (donde la normativa lo permite).

Otra tendencia reciente es que los compradores buscan propiedades con potencial de uso durante todo el año. La mejora del calendario de vuelos directos (que en 2025 comienza antes que nunca incluso en rutas de temporada baja), ha hecho que Ibiza se perciba no solo como un destino de verano, sino como un lugar viable para escapadas regulares o estancias largas. Esto ha incrementado el interés en viviendas con buen aislamiento, calefacción eficiente y orientación solar favorable.

Muchos de los nuevos propietarios ya son visitantes recurrentes de la isla, con un vínculo emocional y cultural con Ibiza. Algunos buscan estilo de vida; otros, diversificar su patrimonio. En todos los casos, la ubicación, la conectividad anual, la privacidad y la legalidad urbanística de la vivienda siguen siendo factores clave en la decisión de compra.

Infraestructura y amenidades de calidad

Los residentes pueden disfrutar de un estilo de vida relajado y al mismo tiempo tener acceso a comodidades modernas, como instalaciones sanitarias de primer nivel y escuelas internacionales. Ibiza cuenta con un aeropuerto internacional, con vuelos directos a muchos destinos durante todo el año, y una amplia red de carreteras en buen estado. Además, la isla alberga restaurantes de clase mundial, una amplia oferta de wellness, boutiques de moda de alta gama y vibrantes lugares de vida nocturna, lo que brinda a sus residentes un estilo de vida lujoso. Vivir aquí se vuelve cómodo y conveniente.

Tendencias de valoración: un aumento constante de los precios inmobiliarios

Un aspecto importante del mercado inmobiliario en Ibiza es el constante aumento de los precios de las propiedades. En los últimos años, la demanda ha superado constantemente la oferta debido a la limitada disponibilidad de tierra en la isla. Como resultado, el valor de las propiedades ha experimentado un crecimiento continuo.

Aunque la dinámica de precios por sí misma nunca se puede considerar un argumento de peso para hacer un pronóstico de futuro, tiene sin embargo cierto significado observar como este fenómeno ha llegado a afianzarse en la mente del inversor internacional y, por así decirlo, ciertos tipos de propiedades en Ibiza se han elevado al estatus de activos seguros o de refugio, a pruebas de crisis como fue la gran recesión de 2008; especialmente severa en el resto de España, mientras los precios de las propiedades de Ibiza quedaron prácticamente inalterados y simplemente pararon de apreciarse por unos 2-3 años.

Una tendencia notable en 2025: Los portales inmobiliarios ya no reflejan el conjunto del mercado

En los últimos años, el mercado inmobiliario de Ibiza ha cambiado de forma discreta pero profunda. Se ha hecho especialmente notable en 2025, que muchas de las propiedades más atractivas nunca llegan a anunciarse públicamente en portales como Idealista o Fotocasa.

No se trata tanto de una escasez de producto, sino de una transformación en la forma en que se cierran las operaciones, especialmente en el segmento medio-alto y alto. Cada vez más propietarios optan por vender con discreción, a través de redes privadas o agentes de confianza, evitando así cierta exposición pública.

En este contexto, la exclusividad deja de ser una táctica comercial para convertirse en un filtro real. En consecuencia, los compradores más activos no esperan a que las oportunidades aparezcan online. Acceden antes que nadie gracias a relaciones personales, contactos locales o listas de propiedades fuera de mercado.

Para los compradores extranjeros sin orientación local, puede parecer que no hay nada disponible o que todo es inaccesible, ya que se cierran más operaciones antes de que las propiedades lleguen a los portales y se hagan públicas. Los portales inmobiliarios ya no reflejan el conjunto real del mercado.

Entorno regulatorio de la construcción: equilibrio entre crecimiento y preservación del espacio limitado

Preservar la belleza natural y el patrimonio cultural de Ibiza es una prioridad tanto para las autoridades locales como para los residentes. En consecuencia, el entorno normativo de la construcción se gestiona cuidadosamente para equilibrar el crecimiento con el desarrollo sostenible y al mismo tiempo proteger el ecosistema único de la isla.

Existen regulaciones estrictas para proteger los paisajes únicos de Ibiza, persiguiendo además que las nuevas construcciones se alineen con el atractivo estético de la isla. Este compromiso de mantener el encanto de la isla y mejora el atractivo general de las propiedades en Ibiza.

La oferta limitada de suelo y las estrictas normas de construcción contribuyen a una escasez mayor de propiedades, creando una dinámica única en la que la oferta lucha por seguir el ritmo de la demanda. Con una gran demanda por parte de compradores nacionales e internacionales, puede ser difícil encontrar propiedades en ubicaciones privilegiadas.

Sin embargo, esta escasez ha creado una sensación de exclusividad y atractivo en torno a la propiedad inmobiliaria en Ibiza. Además, la reacción de los desarrolladores para responder a este desafío ha sido enfocarse en proyectos de alta calidad que maximizan el espacio y ofrecen diseños innovadores.

Aunque el volumen de listados de propiedades puede no ser tan extenso como el de otros mercados, el enfoque en la calidad garantiza que los compradores puedan encontrar opciones excepcionales adaptadas a sus preferencias.

Nacionalidades de propietarios y compradores: una combinación cada vez más diversa

El mercado inmobiliario de Ibiza siempre ha atraído a una diversa gama de nacionalidades que buscan un pedazo de paraíso. En los últimos años, ha habido una afluencia cada vez mayor de compradores internacionales de diversas partes del mundo.

Tradicionalmente dominado por compradores europeos, especialmente aquellos de países como Alemania y el Reino Unido, el perfil del comprador de Ibiza se ha vuelto más cosmopolita y diverso con el tiempo. En las últimas décadas, hemos observado que nacionalidades como franceses, italianos, belgas, holandeses, escandinavos, americanos e incluso del este han aumentado su presencia en el mercado inmobiliario de la isla, contribuyendo a diversificar más la proporción de las diferentes nacionalidades de compradores en la isla. Esta diversidad no sólo añade vitalidad a las comunidades locales sino que también garantiza un mercado saludable con una amplia gama de perspectivas y preferencias.

Un mercado inmobiliario diverso: algo para todos

El mercado inmobiliario de Ibiza ofrece una amplia gama de propiedades para satisfacer diversas preferencias y presupuestos. Desde lujosas villas y apartamentos con impresionantes vistas hasta pintorescas casas adosadas en pueblos encantadores, hay algo para todos en la isla. Esta diversidad hace de Ibiza un destino atractivo tanto para residentes permanentes como para inversores que buscan la casa de vacaciones de sus sueños.

Alta rentabilidad por alquiler: una inversión lucrativa

Las propiedades en Ibiza también presentan una lucrativa oportunidad de inversión debido al potencial de altos rendimientos del alquiler. Con un mercado turístico de los más populares del mundo, los propietarios tienen la opción de arrendar sus propiedades a turistas cuando no las utilizan. La alta demanda de alquileres vacacionales, combinada con el estatus de lujo de la mayoría de las propiedades en la isla, puede generar importantes ingresos por alquiler vacacional. Incluso hemos visto una tendencia creciente de demanda de alquiler a medio y largo plazo, tanto en temporada como el resto del año. Todo lo que es un alquiler por debajo de un mes de estancia, se considera alquiler vacacional y se necesita una licencia expresa. Las propiedades deben cumplir ciertos requisitos (que explicaremos más adelante) y todas las que tienen una licencia vigente se considera un valor extra a su precio de venta.

Fin del «Visado de Oro«

Desde 2025, España ha eliminado oficialmente la posibilidad de obtener la residencia a través del programa de «Golden Visa» por inversión en bienes inmuebles. Esto significa que los ciudadanos no pertenecientes a la Unión Europea ya no pueden acceder a un permiso de residencia simplemente por comprar una propiedad de 500.000 euros o más.

Los titulares de visados concedidos en años anteriores conservan sus derechos, siempre que cumplan con los requisitos de renovación. No obstante, quienes deseen residir legalmente en España deberán recurrir ahora a otras vías, como la residencia no lucrativa, el visado para teletrabajadores (nómadas digitales), o inversiones en sectores estratégicos, como innovación tecnológica o deuda pública.

Este cambio responde a una tendencia europea más amplia que busca limitar el acceso a la residencia a través de mecanismos exclusivamente patrimoniales.

Propiedad sin restricciones, pero con requisitos formales

En 2025, no existen restricciones legales para que ciudadanos extranjeros adquieran propiedades en Ibiza, ya sean residentes en la Unión Europea o de terceros países. A pesar de debates políticos puntuales sobre la posibilidad de limitar las compras a no residentes, como ya ocurre en algunas regiones de Europa, en España no se han aprobado medidas en ese sentido.

Esto significa que los compradores extranjeros gozan de los mismos derechos de adquisición que los ciudadanos españoles. Sin embargo, deben cumplir con una serie de requisitos formales antes de cerrar la operación:

• Obtener un NIE (Número de Identificación de Extranjero), trámite obligatorio para cualquier transacción legal en España.
• Acreditar el origen lícito de los fondos utilizados en la compra, conforme a la normativa europea sobre prevención del blanqueo de capitales.
• Realizar las transferencias bancarias desde cuentas verificadas y en nombre del comprador registrado.

Además, aunque la propiedad es libre, la residencia legal en España no está garantizada por la compra del inmueble. Esto es especialmente importante tras la supresión del programa de «Visado de Oro». Para residir más de 90 días en el país, los no residentes deberán gestionar un visado válido.

* Consejo: Asegúrese de contar con asesoramiento legal y fiscal especializado desde el inicio del proceso, especialmente si eres no residente, para evitar demoras o bloqueos bancarios durante la compraventa.

Conclusión

El mercado inmobiliario de Ibiza en 2025 se mantiene sólido y atractivo, sostenido por una combinación única de alta demanda internacional, con una gama de nacionalidades cada vez más diversificada, oferta limitada y regulación estricta. A pesar de los cambios recientes en materia de residencia y fiscalidad, como la eliminación del «Visado de Oro», el interés por adquirir propiedad en la isla no ha disminuido.

Los compradores, especialmente los no residentes, deben estar bien informados y asesorados, ya que el acceso a las mejores oportunidades, depende en gran parte de contactos locales, planificación legal y conocimiento del entorno normativo. Con una correcta orientación, invertir en Ibiza sigue siendo una decisión sólida, ya sea con fines de disfrute personal, de residencia prolongada o como estrategia patrimonial diversificada dentro del mercado europeo. Sin duda, Ibiza seguirá destacando como objeto de deseo para aquellos que buscan hacer una buena inversión en uno de los lugares más buscados del Mediterráneo.

Licencia de alquiler vacacional

Una opción lucrativa es ofrecer su propiedad como alquiler turístico o vacacional, que va desde una estancia mínima de 3 días hasta un mes. Con la creciente popularidad de los alquileres a corto plazo, es crucial obtener una licencia de alquiler turístico para garantizar que opera dentro de las regulaciones establecidas por las autoridades locales.

Hace años que las autoridades locales están bajo presión por el problema de la falta y el encarecimiento de la vivienda en la isla, por lo tanto han tenido que restringir cada vez más el alquiler vacacional, que es visto como una de las causas principales del problema, y perseguir con más medios las actividades de este tipo que lo hacen sin licencia. Solamente la publicidad de propiedades que operan sin licencia en canales de oferta turística puede resultar en fuertes multas y penas.

Un número de propiedades a la venta que ya tienen licencias y son de dos tipos: ET y ETV. Las licencias ET generalmente permiten alquileres a corto plazo (hasta tres meses por año), tienen requisitos menos estrictos y los propietarios pueden administrar sus alquileres de forma independiente o a través de una agencia. Las licencias ETV, por otro lado, permiten períodos de alquiler más largos u operaciones durante todo el año, requieren regulaciones más estrictas, una gestión profesional y, a menudo, exigen que la propiedad cumpla con estándares más altos, incluidos compromisos ambientales y de accesibilidad.

Los siguientes requisitos previos se deben cumplir para obtener una licencia turística o de alquiler vacacional en Ibiza:

1. Sólo las propiedades independientes pueden solicitarlas, es decir, no lo pueden hacer ni adosados ni apartamentos.

2. La propiedad debe poseer un certificado de ocupación válido (cédula de habitabilidad) y debe cumplir con ciertos estándares de seguridad descritos por las autoridades locales.

3. La propiedad debe estar ubicada dentro de una zona turística designada

4. La propiedad debe no haber infringido previamente las leyes de licencias de alquiler vacacional

5. La propiedad debe tener al menos cinco años de antigüedad y haber sido utilizada anteriormente como residencia privada.

6. La propiedad debe poseer un certificado de energía activa relevante.

7. Hay que tener en cuenta que las inspecciones se realizarán en una etapa posterior. Cualquier inexactitud u omisión encontrada durante estas inspecciones puede dar lugar a la cancelación del registro y a la suspensión inmediata de la actividad de alquiler vacacional.

8. El próximo cambio en el Plan Territorial Insular restringe el número de viviendas eligibles para una licencia de alquiler vacacional a tan sólo 1.000 en toda la isla. A partir de entonces, sólo calificarán las viviendas construidas antes de 1956 que cumplan con condiciones específicas. El Plan también menciona la implementación de mayores inspecciones y sanciones más estrictas por alquilar sin licencia.

Con todo esto, queda evidente el hecho que tener una licencia de alquiler turístico vigente tiene un valor sustancial que hay que tener en cuenta, ya que permite a la propiedad acceder al cada vez más exclusivo mercado del alquiler vacacional en Ibiza; un mercado que hoy día ya se se considera «de lujo» por defecto y eso queda bien reflejado si se hace una comparación de precios, por ejemplo, con otras islas similares como Mallorca o Menorca.

* Novedades (2025):

• Se incrementa el IVA en alquiler vacacional al 21 % (anteriormente en el 10%) y el nuevo gravamen a viviendas desocupadas también busca desalentar la presión del turismo sobre la oferta residencial.

• Desde 3 de abril de 2025, la aprobación del uso turístico en viviendas en comunidades de propietarios requiere una mayoría cualificada de 3/5 votos. Además, el Consell Intensifica la regulación: este verano (2025) se ha activado un plan con 13 inspectores específicos contra alquiler turístico ilegal.

A5. Por qué usar un agente inmobiliario

¿Por qué es una buena idea ir con un agente inmobiliario en Ibiza?

El mercado inmobiliario en Ibiza a menudo puede resultar un desafio sin la guía de un profesional. En este apartado, exploraremos las ventajas de contratar los servicios de un agente inmobiliario competente.

Amplio conocimiento del mercado local

La razón más obvia es que navegar por el mercado inmobiliario de la isla requiere una comprensión profunda de sus complejidades y tendencias. Un agente inmobiliario competente posee un amplio conocimiento del mercado local que va más allá de lo que se puede encontrar mediante una simple investigación en línea.

Un profesionales conocen bien los diferentes barrios y zonas de la isla y pueden proporcionar información valiosa sobre las características o la idoneidad de cada zona según sus preferencias. Entienden qué vecindarios ofrecen proximidad a los servicios e infraestructura adaptados a sus necesidades y estilo de vida. Además, se mantienen actualizados con los desarrollos que podrían afectar el valor de las propiedades y el potencial de inversión.

Con el dedo en el pulso de lo que sucede en el mercado local, un buen agente puede guiarlo hacia las oportunidades más prometedoras que se alineen con sus requisitos de presupuesto y estilo de vida.

Habilidades de negociación expertas

Cuando se trata de comprar una propiedad, las habilidades de negociación son vitales para conseguir el mejor trato. Un agente inmobiliario experto posee habilidades de negociación perfeccionadas a través de años de experiencia en la industria. Entienden la dinámica del mercado local y tienen un conocimiento integral de los valores de las propiedades, lo que les permite negociar en su nombre de manera efectiva.

Acceso a propiedades exclusivas fuera del mercado

Uno de los importantes beneficios de trabajar con un agente bien establecido y con reputación en Ibiza es que suele obtener acceso a las propiedades exclusivas fuera del mercado. Estas son propiedades que no se publican abiertamente en línea ni se anuncian al público en general. En cambio, se ofrecen discretamente a agentes confiables que han establecido relaciones dentro del mercado local.

Al elegir un profesional con experiencia y bien conectado, se abre a un mundo de gemas ocultas que de otra manera no serían accesibles. Estas propiedades fuera del mercado a menudo pueden brindar oportunidades únicas.

Acceso a profesionales de confianza

Comprar una propiedad implica varios servicios adicionales más allá de simplemente encontrar la casa adecuada. Estos pueden incluir asistencia legal, asesoramiento hipotecario, inspecciones de propiedades y más. Un agente inmobiliario con experiencia cuenta con una amplia red de profesionales de confianza dentro de su esfera de influencia.

Al utilizar su red, pueden conectarlo con abogados, agentes hipotecarios, arquitectos, contratistas y otros expertos de renombre que se especializan en operaciones inmobiliarias en la isla. Este acceso a profesionales confiables agiliza el proceso de compra de una propiedad y garantiza que cada aspecto sea manejado diligentemente por personas calificadas y con una reputación en juego.

Orientación durante todo el proceso

Comprar una propiedad no es simplemente una transacción; Es un proceso complejo que requiere cuidadosa atención a los detalles. Un agente inmobiliario con experiencia será su guía de confianza a lo largo de este viaje, brindándole apoyo en cada etapa.

Desde comprender sus requisitos específicos y realizar búsquedas de propiedades personalizadas hasta coordinar visitas, negociar ofertas, supervisar los procesos de diligencia debida y facilitar un proceso de cierre sin problemas, un agente experimentado estará a su lado de principio a fin. Su experiencia brinda tranquilidad y seguridad durante la búsqueda y compra de una propiedad.

Comprender las normas de construcción en Ibiza

Antes de pensar en renovar, modificar o ampliar su propiedad recién adquirida en Ibiza, es fundamental comprender las normas de construcción locales. Estas regulaciones existen para garantizar la integridad estructural, la seguridad y la continuidad estética dentro del entorno único de la isla. Un buen agente puede tener un profundo conocimiento de las leyes locales y puede guiarlo de antemano, a través de las reglas y restricciones que podrían afectar sus planes de renovación o ampliación futuros. Esta experiencia puede evitar complicaciones y garantizar que sus proyectos se alineen con las normas y requisitos locales, ahorrándole tiempo, dinero y posibles problemas legales. Esta comprensión de las normas de construcción de Ibiza es otro activo invaluable de trabajar con expertos locales en su proceso de compra de una propiedad.

En conclusión, contratar un agente inmobiliario profesional es fundamental a la hora de buscar la casa de tus sueños en Ibiza. Su acceso a propiedades exclusivas fuera del mercado, amplio conocimiento del mercado local, habilidades de negociación expertas, red de profesionales confiables y orientación durante todo el proceso son activos invaluables que pueden ahorrarle tiempo, dinero y estrés innecesario. Al elegir un agente inmobiliario en Ibiza, asegúrese de optar por un profesional acreditado que comprenda las complejidades.

B. EL PROCESO DE BÚSQUEDA

B1. Portales

¿Qué papel juegan los portales inmobiliarios en Ibiza?

Los portales inmobiliarios ofrecen la más amplia gama de propiedades y son un recurso útil para cualquiera que busque comprar una propiedad en Ibiza. Sin embargo, es importante tener en cuenta que no todas las propiedades aparecen publicadas en estas plataformas, por lo que, como comentamos en el anterior punto, es una buena idea trabajar con un agente local competente, que tenga acceso a una mayor variedad de propiedades, al activar una búsqueda proactiva y personalizada de propiedades que podrían ser de interés.

Asegúrese de aprovechar todas las opciones disponibles para encontrar propiedades en el mercado. El agente que escoja puede tener acceso a todo tipo de propiedades en venta en la isla, incluyendo las que no están publicadas (también llamados, «offmarket»).

Es recomendable igualmente que visite los portales inmobiliarios para tener una visión general del mercado. Incluso puede pedir a su agente de confianza que le consiga una visita a propiedades que no tenga enlistadas, por temas de privacidad o estratégicos por parte del vendedor (tener una propiedad publicada en muchos lugares puede «desgastar» la imagen de la misma).

Hay varios portales inmobiliarios que son muy utilizados en Ibiza, tanto por compradores locales como internacionales que buscan propiedades en la isla. Sin embargo, los portales donde encontrará más propiedades en Ibiza ahora mismo en 2024 son los siguientes dos:

Idealista.com [Enlace >Ibiza]

Kyero.com [Enlace >Ibiza]

Siendo el primero, Idealista, el más usado con diferencia.

Por su buen posicionamiento en Alemania, vale la pena también considerar ImmoScout24 [Enlace >Ibiza] y, si se accede desde Reino Unido, los portales:

Rightmove [Enlace >Ibiza] y Zoopla [Enlace >Ibiza]

Conducir alrededor de los vecindarios para familiarizarte con las diferentes áreas siempre es una buena idea, especialmente si nunca antes ha vivido en la isla.

B2. Saber qué se busca

¿Qué tipo de vivienda se adapta mejor a sus necesidades?

Cuando esté preparado para comenzar a buscar un nuevo hogar, es importante tomarse un momento y considerar qué tipo de propiedad sería la más adecuada para sus necesidades y preferencias. Además, debe evaluar juntamente cuánto puede pagar de manera realista en términos de una casa, así como cuánto financiamiento puede obtener.

Todos tenemos una idea diferente de lo que constituye la propiedad perfecta. Para ayudarnos a encontrar su lista de preferencias, anote lo que le gusta y lo que no le gusta, para luego pasar esta información a su agente después de su primera visita. Esa información será útil para ambos, ya que aligera el proceso. En Kelosa le damos gran importancia a este punto en particular.

Por ejemplo, puede tomar notas en su dispositivo o en un cuaderno con todos los detalles que se le van ocurriendo. Puede crear una «lista de imprescindibles» y otra de «extras deseables», para aclarar las prioridades, o, si tiene dudas de cómo hacerlo, simplemente solicite nuestras notas.

Un ejemplo de prioridades sería:

• Tipo de propiedad: Apartamento, casa adosada, casa independiente, etc.
• Tamaño: Casa y Terreno
• Ubicación: Zona, barrio, alrededores, etc.
• Vistas: Mar, campo, montañas, altura, etc.
• Distancia a todas las comodidades y servicios
• Distancia al pueblo o ciudad: normalmente Ibiza Ciudad
• Número mínimo de habitaciones y baños
• Distribución: interiores diáfanos o independencia de estancias
• Estilo arquitectónico: moderno, finca, clásico, minimalista, etc.
• Cocina separada del comedor
• Jardín privado, terreno para huerto o árboles frutales
• Piscina, privada o comunitaria, etc.
• Casa de invitados / empleados

Esta es una lista general, pero hay algunos requisitos que son más personales, como por ejemplo:

– ¿Le preocupa el espacio interior y su distribución?

– ¿Es la jardinería uno de sus pasatiempos?

– ¿Necesita todas las habitaciones en el mismo nivel o, por el contrario, una casa de huéspedes separada debido a las necesidades de su familia?

Otra opción es remodelar una propiedad existente, ya sea para aprovechar la oportunidad de un precio más bajo, invertir en su potencial o simplemente para modificarla a su gusto. Sin embargo, es crucial considerar la cantidad sustancial de tiempo, esfuerzo y dinero necesarios para esta transformación. Recomendamos planificar cuidadosamente los gastos asociados con la remodelación de una propiedad en Ibiza desde el principio y estudiar el caso con un asesor legal. Un agente inmobiliario competente y con experiencia puede aportarle una estimación inicial de los costos de remodelación, la situación legal de la casa y si hay posibilidad de ampliar o tan siquiera modificar algo. De todos modos, una vez que haya identificado una propiedad de interés y se sepa con certeza que las licencias se pueden obtener, se recomienda que el comprador visite la propiedad con un constructor para obtener un presupuesto más preciso.

Siempre que surjan dudas, simplemente pregúntenos, sin compromiso. Entendemos la importancia del conocimiento local cuando se trata de encontrar el lugar adecuado para vivir. Ya sea por el clima, las condiciones del tráfico o las comodidades, tenemos la experiencia para guiarlo en su búsqueda del hogar perfecto. Si se encuentra con algo que no ha visto durante las visitas con nosotros, no dude en preguntar. Incluso si está explorando por su cuenta es posible que podamos ayudarlo a obtener la información necesaria.

Y si tiene dificultades para encontrar una propiedad que cumpla todos los requisitos de su lista, pregunte acerca de nuestro servicio de diseño y construcción, ya que también podemos ayudarle a encontrar el terreno ideal para construir.

La naturaleza individual de las casas en la isla hace que la valoración precisa sea una ciencia inexacta. Los precios cotizados son a menudo la aspiración del propietario, en lugar de basarse en una evaluación adecuada de los datos de ventas. Sin embargo, las propiedades en Ibiza generalmente valen lo que alguien está dispuesto a pagar por ellas, así que esté preparado para negociar.

B3. Las zonas de Ibiza

¿En qué se distinguen las diferentes áreas de Ibiza?

La isla está dividida en cinco municipios, cada uno con sus propias características únicas. De hecho, es común escuchar entre la gente que conoce Ibiza que cada zona es como un microcosmos dentro de una isla pequeña. Ibiza es bastante montañosa, lo que hace que se expanda la sensación de su tamaño real.

En las siguientes descripciones queremos ilustrar un poco el «carácter» de cada zona de Ibiza para dar una buena idea de antemano de un posible futuro entorno de vida. Dicho esto, queremos aclarar que muchas de las zonas no se excluyen mútuamente. Hemos observado que compradores han empezado a buscar en un área muy específica y después de un tiempo han cambiado sus preferencias por otra área en la otra punta de isla. Otros consideran más de una zona a la vez, porque sus prioridades no tienen que ver con un entorno específico. De cualquier modo, Ibiza tiene muchos lugares encantadores y los preferencias iniciales nunca son definitivas.

Se recomienda investigar y elegir las ubicaciones más atractivas por uno mismo antes de ver las propiedades. Aquí hay un breve resúmen de cada zona / municipio y algunas subzonas, para ayudar por encima a escoger sus ubicaciones preferidas:

1. San José (Suroeste / Oeste / Noroeste)

Sant Josep de Sa Talaia (por su nombre oficial) abarca todo el oeste de la isla y es tal vez el municipio más variado, es decir, que la cultura, la comunidad y el estilo de vida varían mucho según la zona. El territorio del municipio es en su mayoría montañoso, y, por lo tanto, ofrece paisajes espectaculares y unas hermosas costas, con playas y acantilados con vistas panorámicas.

El municipio exhibe a su vez una cultura y estilo diversos, que van desde el encanto auténtico, un rico patrimonio histórico, hasta destinos populares de fiesta frecuentados por celebridades de alto perfil como la playa de Playa den Bossa. Algunas playas notables en el área incluyen el parque natural de Ses Salines y Es Cavallet, Cala Yundal, Cala Tarida, Cala Vadella, Cala Comte y Cala Bassa y otro notable parque natural en Cala d’Hort, donde se encuentra el monumento g eológico del islote Es Vedrá. Además, la región está formada por cuatro encantadores pueblos: San José, Sant Jordi, San Agustín y Es Cubells.

Los compradores interesados en comprar una propiedad en San José a menudo clasifican sus preferencias en tres sub-áreas distintas: El interior (El pueblo de San José, San Agustín o Benimussa), el oeste (Cala Tarida, Cala Molí, Cala Comte o Cala Vadella) o el sur (Sant Jordi, Ses Salines, Cala Jondal, Es Cubells). También existen cinco urbanizaciones cerradas, ordenadas aquí según su tamaño: Vista Alegre (Es Cubells), Cala Conta 33 (Cala Comte), Parques Cubells (Es Cubells), Sabina Estates (Cala Tarida) y White Angel (Cala Comte).

Las propiedades en el sur de San José suelen atraer a compradores que buscan villas más modernas, cerca de Ibiza Ciudad, de las playas populares y lugares más frecuentados. Sin embargo, la costa oeste de Sant José, los pueblos y sus fincas suelen ser más buscadas por familias. Es Cubells y Porroig son conocidas desde hace décadas por ser de las zonas más exclusivas de la isla. La costa entre Cala Tarida y Cala Comte se han convertido en un área muy popular en los últimos años. Si las vistas con bajada de sol son una prioridad, deberían considerar la costa oeste desde Cala d’Hort hacia el norte hasta la Bahía de San Antonio y sus alrededores.

2. Santa Eulalia (Sureste / Este / Noreste)

Ubicado en la costa este y en el interior de la isla, el municipio de Santa Eularia des Riu, por su nombre oficial, es conocido por ser el favorito del turismo familiar y de parejas que buscan la tranquilidad en sus vacaciones. Destaca por sus hermosas playas, un campo muy pintoresco y una gran variedad gastronómica. Aunque estas son cualidades que también aparecen en otros municipios de la isla, la principal diferencia por la que destaca Santa Eulalia es que desde hace décadas ha seguido una política en contraste con la fiesta, las discotecas y el turismo masivo, lo que ha resultado en un tipo de público que aporta un ambiente en particular de tranquilidad y calma.

Santa Eulalia consta de una pequeña ciudad (o un pueblo grande) que lleva el mismo nombre, con un puerto deportivo y ambiente durante todo el año, y tres pueblos con mucho encanto y una gran variedad gastronómica: Santa Gertrudis, San Carlos y Jesús. Santa Eulalia ofrece asimismo patrimonio histórico, como Puig de Misa y las iglesias de pueblos, y cultura alternativa, como los dos mercadillos hippies de la isla: Las Dalias y Es Canar. Las playas más notables en el municipio son Aguas Blancas, Es Figueral, Cala Nova y varias calas en la pintoresca costa noreste, desde el pueblo de Santa Eulalia hasta Es Canar.

El municipio es culturalmente diverso y atrae a residentes locales e internacionales. Comprar una propiedad en Santa Eulalia ofrece oportunidades para familias, parejas y gustos de perfil alto. Los compradores interesados en comprar una propiedad en Santa Eulalia a menudo clasifican sus preferencias en cinco sub-áreas distintas: Santa Eulalia pueblo (y Siesta), costa noreste (Sargamassa, Cala Martina, Cala Llenya, Es Canar), costa este (Cala Llonga, Roca Llisa), el interior (Santa Gertrudis, San Carlos, Valle de Morna) y cercanía a Ibiza Ciudad (Jesús, Talamanca, Cap Martinet, Can Furnet). También existen cinco urbanizaciones cerradas, ordenadas aquí según su tamaño: Roca Llisa (costa este), Can Furnet (Jesús), Can Rimbau (Jesús), Es Pouet (Talamanca) y White Angel (Talamanca).

El tipo de comprador que se interesa por propiedades del interior del municipio, suele venir de un entusiasmo especial por el carácter del campo icónico de la isla, su tranqulidad, y adicionalmente la cercanía a las singulares playas, la cultura hippie, la oferta gastronómica o simplemente estar lejos del bullicio de la otra cara de Ibiza. Este tipo de comprador no suele reducirse al interior de Santa Eulalia solamente, sino que también considera el municipio de San Juán, ya que está geográficamente cerca y comparte muchas de las características en la atmósfera rural y bohemia de Ibiza. Un segundo grupo de busca la cercanía o directas vistas al mar, y, a su vez busca en áreas cerca de la costa y en un entorno con vecinos, lo que incluye Santa Eulalia pueblo, Siesta, Cala llonga (costa este), Cala Llenya (costa noreste) y la urbanización de Roca Llisa. Hay un tercer perfil también busca la costa, pero no busca vecinos sino la privacidad y un terreno más grande, en tal caso preferirá sub-áreas como la costa noreste y algunas partes de la costa este. Por último, hay otro tipo de comprador que tiene preferencia por la cercanía a Ibiza Ciudad y buscará en zonas como Jesús, Talamanca o las urbanizaciones de Can Furnet y Can Rimbau.

3. San Juan ( Norte / Noreste)

El municipio de Sant Joan de Labritja, por su nombre oficial, está situado en la parte más septentrional de la isla y es el municipio menos poblado con diferencia. Sus extensas cordilleras, valles agrícolas, extensos bosques y pequeños pueblos muestran en su conjunto un municipio de un carácter rústico, de naturaleza salvaje y una costa variada entre acantilados, calas recónditas y pocas playas más amplias. El visitante encontrará en San Juan excursiones por la naturaleza, impresionantes paisajes y vistas panorámicas, tanto de interior o en la costa.

La cultura y el estilo de vida del municipio atraen tanto a locales como a un público internacional, a menudo asociado con un ambiente bohemio y relajado que se siente como un mundo en sí mismo, separado del resto de la isla. San Juan cuenta con cuatro pueblos tradicionales (San Miguel, San Vicente, San Lorenzo y San Juan) y una zona urbanizada y turística en Portinatx.

Los compradores interesados en una propiedad en San Juan a menudo clasifican sus preferencias en cuatro sub-áreas distintas: El interior de la isla (San Lorenzo, San Miguel, San Juan y alrededores), la costa norte (Puerto de San Miguel, Benirrás, Portinatx), las montañas de Morna y San Vicente. No existe niguna urbanización cerrada en el municipio de San Juan, lo más similar tal vez serían los vecindarios de Portinatx y Cala San Vicente.

El tipo de comprador que se interesa por propiedades del interior del municipio de San Juan se asemeja al carácter del interior del municipio de Santa Eulalia; tal vez con la diferencia de que la distancia a un centro urbano importa menos. En el caso del interés por la costa norte, probablemente se trate de una preferencia por las vistas al mar panorámicas, como ocurre en Na Xamena, con acantilados de más de 100m de altos y que marcan el caracter de casi todo el tramo de la costa norte. Las montañas de Morna, San Vicente y la Cala de San Vicente, son las zonas más aisladas y menos desarrolladas de toda la isla, por lo tanto atraen a un tipo de personas que disfrutan la tranquilidad, la naturaleza salvaje y no precisan la cercanía al centro urbano.

4. San Antonio ( Norte / Noroeste )

El municipio de Sant Antoni de Portmany es famoso por sus puestas de sol, sus playas, su vibrante vida nocturna y la gran afluencia del turismo. La belleza que impregnaba la región era cautivadora y fue muy buscada por los primeros turistas en los años 1960. Sin embargo, la falta de regulación consciente en la época de los 60/70 deja en evidencia cierta sobreexplotación y mala praxis en su desarrollo urbano. Durante casi todo el tramo de costa se levantan edificios de una época en la que se premiaba más la ocupación en vez de evitar el impacto visual en el entorno natural. Sin embargo, cuando uno se aleja un poco de la ciudad, encontrará lugares con mucho encanto, calas, montañas y las zonas rústicas con mayor encanto de isla.

La cultura y el estilo de vida del municipio muestra un contraste entre la bahía con todo lo que se encuentra fuera de ella. Durante al menos cinco décadas, el casco urbano y la bahía de San Antonio ha estado orientado hacia un turismo de masas, principalmente joven y de presupuesto bajo, atraído por la fiesta y la diversión. Sin embargo, en esta última década, San Antonio ha sufrido una crisis de identidad: mientras grandes hoteles y turoperadores seguían basando su modelo de negocio en el estándar anterior, han surgido iniciativas desde la política municipal y algunos empresarios para tomar otro rumbo, para elevar el nivel y la naturaleza del turismo. Aunque no se pueda decir que todavía hayan tenido todo éxito en su iniciativa, se empiezan a ver brotes verdes de cambio gracias a ciertas obras públicas, nuevas ofertas gastronómicas y hoteleras por parte de emprendedores jóvenes principalmente, atraídos por los precios del suelo más bajos de la isla.

En lo que al resto del territorio que se encuentra fuera de la bahía, el carácter suele ser casi todo lo contrario, mostrando algunos de los enclaves los más tranquilos, aislados y más rurales de toda Ibiza. Sant Antoni de Portmany cuenta con tres pueblos tradicionales con mucho encanto: Santa Inés, San Mateo y San Rafael.

Los compradores interesados en una propiedad en San Antonio a menudo clasifican sus preferencias en tres sub-áreas distintas: La costa al norte de San Antonio (Can Germà, Cala Salada y Punta Galera, todos con directas a las puestas de sol y el mar), las montañas de la costa norte (el tramo de costa que va desde el norte de San Antonio hasta Santa Inés) y todo el interior del municipio (todas las zonas rurales de Santa inés, San Mateo y San Rafael). No existe niguna urbanización cerrada en el municipio de San Antonio, lo más similar tal vez serían los vecindarios de Can Germà y Punta Galera, ambos en la misma zona.

El tipo de comprador que se interesa por propiedades de la costa al norte de San Antonio tienen predilección por las vistas al mar, las puestas de sol y proximidad a la ciudad. A esto le siguen las montañas de la costa norte hasta Santa Inés, que se propone para un perfil de cliente en busca de villas aisladas, con mucho terreno, un camino privado, privacidad y, en la mayoría de los casos, unas vistas espectaculares. En lo que se refiere al interior del municipio, se puede decir que se trata del mismo perfil que en los dos municipios anteriores, con una atracción especial por el ambiente rústico de Ibiza. Tal vez cabe mencionar, que estas propiedades, a medida que se acercan a San Antonio, tienen una tendencia a ser más económicas que en zonas rurales como Santa Eulalia, pero siempre dependerá de muchos otros factores, como la tranqulidad y la cercanía a una carretera con tráfico, por ejemplo.

5. Ibiza Ciudad – Eivissa (Sur)

Ibiza no parece una gran urbe por población (alrededor de 80.000 habitantes durante todo el año), pero sin lugar a duda es una ciudad vibrante y eso cada vez más. Durante las décadas cada vez atrae a un público más cosmopolita que ha venido para quedarse todo el año, abriendo negocios locales y enriqueciendo el lugar incluso fuera de la temporada alta. Es una ciudad dinámica, pero a su vez ofrece tranqulidad de un pueblo en ciertas áreas, especialmente en el casco antiguo de la ciudadela de Dalt Vila.

El casco antiguo, que se divide en Dalt Vila, la gran ciudadela amurallada, designada como Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO, y el vibrante puerto antiguo. Los últimos desarrollos públicos en el mismo y en la Avenida de Vara de Rey, han creado un centro principalmente peatonal y sin duda han embellecido todo el lugar. Además de su rico patrimonio cultural, Ibiza cuenta con dos playas populares, Talamanca y Figueretas a poca distancia del centro. Un poco más apartado durante el tramo de costa, se encuentra el Paseo Marítimo, famoso por su colección de lujosos apartamentos, los puertos deportivos y el ambiente nocturno de discotecas y oferta gastronómica de alto nivel.

El perfil que se interesa por Ibiza ciudad busca sin duda el ambiente urbano y se diferencia principalmente por un interés por el encanto del casco antiguo o, por otro lado, por el moderno y lujoso Paseo Marítimo, que además ofrece la cercanía a la playa de Talamanca, los puertos deportivos y las vistas frontales de Dalt Vila. Dentro del casco antiguo, hay un público que busca específicamente vivir dentro de la ciudadela de Dalt vila y otro que busca por fuera, como el puerto o el centro. Se puede decir que el puerto de Ibiza tiene un carácter propio por su ambiente particular.

B4. Aprovechar al máximo las visitas

Visitar propiedades es una experiencia sensacional, pero también es una decisión importante que debe abordarse con cuidado y atención al detalle. A continuación ofrecemos algunos consejos sobre cómo aprovechar al máximo la visualización de una casa para comprar:

1. Prepárese con anticipación: antes de una visita, asegúrese de investigar un poco sobre la propiedad de antemano y preparar una lista de preguntas para hacerle a su agente inmobilIario o al vendedor (si está presente mientras hacen la primera visita). Además, debe tener una idea clara de su presupuesto, de modo que pueda concentrarse en propiedades que satisfagan sus necesidades.

2. Tómese su tiempo: cuando vea una propiedad, tómese su tiempo y explore cada habitación y rincón. Intente imaginarse viviendo en ese espacio y piense cómo se adaptaría a su estilo de vida. Si es posible, visite la propiedad más de una vez en diferentes momentos del día para tener una mejor idea de la iluminación, el nivel de ruido y el área circundante.

Hacer preguntas es más fácil cuando uno se encuentra en el lugar y si necesita una explicación, puede verla mientras está allí.

No tenga reparo en preguntar.

Algunos ejemplos de preguntas que se suelen hacer al propietario o su representante:

-Razón de venta: pregunte por qué los propietarios actuales están vendiendo la propiedad. Comprender sus motivaciones puede proporcionar un contexto útil.

-Historia de la propiedad: infórmese sobre cualquier renovación, reparación o actualización realizada en la propiedad. Saber cuándo se completaron puede darle una idea de los posibles requisitos de mantenimiento futuros.

-Información de la zona: pregunte sobre los servicios comunitarios, la distancia a zonas comerciales, escuelas, playas y otras opciones que le pueda interesar. Recopilar información sobre el área le ayudará a imaginar cómo sería vivir allí.

3. Mire más allá de la decoración: intente mirar más allá de la decoración y el mobiliario de la propiedad. En su lugar, concéntrese en los aspectos básicos de la propiedad, como la distribución, la luz natural y el estado general.

Algunos ejemplos más específicos:

-Una buena circulación del aire es esencial para mantener un ambiente de vida agradable.

-Busque posibles problemas, como fugas, grietas o humedad, y pregúntele al vendedor o agente sobre las renovaciones y/o reparaciones que se hayan realizado en la propiedad. Las grietas del techo o las zonas húmedas podría significar un problema que se debe resolver o simplemente se trata de condensación o una mala decoración, los cuales se pueden remediar fácilmente.

-Considere si el diseño de la cocina se adapta a sus necesidades culinarias. La cocina y los baños suelen ser los más caros de renovar, así que dedique tiempo a revisarlos con atención.

-También puede comprobar el exterior de la casa, caminando alrededor del edificio y los muros delimitadores. Descubra dónde sale y se pone el sol. Si el jardín tiene piscina o spa, revise las bombas/plomería.

-Las áreas para sentarse al aire libre pueden ampliar su espacio vital y brindar un lugar tranquilo para disfrutar del aire fresco, especialmente en climas favorables como el de Ibiza. Si la propiedad tiene patio o jardín, evalúe su tamaño y requisitos de mantenimiento. Considere si se adapta a su estilo de vida o ambiciones de jardinería.

4. Explore los alrededores: asegúrese de explorar las cercanías, incluido el vecindario, los servicios y las conexiones de transporte. Piense en cómo la ubicación se adaptaría a su estilo de vida y considere factores como los tiempos de viaje, los distritos escolares y las atracciones locales.

5. Tome notas: durante la visita, tome notas y, si la propiedad lo permite, fotografías para poder consultarlas más tarde. Esto puede ayudarle a comparar propiedades y tomar una decisión informada.

Al final de sus visitas listaremos los inmuebles vistos junto con sus detalles y precio. No tenga reparo en hacernos saber lo que le gusta y lo que no le gusta o si ha vuelto a evaluar sus requisitos originales. Nos ayudará a evaluar sus gustos de forma más precisa, lo que nos permitirá ofrecerle un producto mejor ajustado. Puede haber otras casas o apartamentos dentro de nuestro portafolio que se ajusten mejor a sus necesidades y le iremos informando de nuevo producto interesante que entre al mercado.

Al considerar factores como la ubicación, la integridad estructural, la iluminación natural, el espacio de almacenamiento, las áreas al aire libre y hacer las preguntas pertinentes durante las visitas, estará bien equipado para tomar una decisión informada al comprar la casa de sus sueños. Recuerde que cada propiedad es única: encontrar una que se ajuste a sus necesidades y preferencias puede llevar tiempo, pero sin duda vale la pena el esfuerzo.

B5. Negociación

Un vez haya identificado una propiedad que le interesa, le siguen los siguientes pasos:

Hacer una oferta

Su agente lo ayudará a decidir cuánto dinero desea ofrecer por la casa, junto con las condiciones que desee solicitar. Luego, su agente presentará la oferta al vendedor; el vendedor aceptará su oferta o emitirá una contraoferta. Luego puede aceptar o continuar yendo y viniendo hasta llegar a un acuerdo o decidir dejarlo. Si llega a un acuerdo, las partes firman un pre-acuerdo con un depósito, generalmente el 10% del precio acordado.

Además, piense en el futuro: es fácil verse emboscado por costos de servicios públicos, impuestos a la propiedad o tarifas de asociaciones de vecinos más altos o inesperados… Puede solicitar las facturas de agua y energía de los últimos 12 meses para tener una idea del promedio de desembolso mensual o anual.

Inspección de la vivienda y controles legales

A esta altura de la operación, tanto si está en medio del proceso de negociación o si el vendedor ha comunicado que acepta su oferta, puede ir haciendo ciertas comprobaciones antes de avanzar al siguiente paso (que suele ser firmar un contrato de pre-acuerdo o reserva).

Obtener una inspección de la vivienda

Si así lo desea, puede pedir una inspección de la vivienda, por un ingeniero, arquitecto o constructor. Incluso si la casa que planea comprar parece estar impecable, es recomendable que un profesional capacitado inspeccione su posible nueva casa para verificar la calidad, la seguridad y el estado general. Si la inspección de la vivienda revela defectos graves que el vendedor no reveló, generalmente podrá rescindir su oferta y recuperar su depósito o negociar para que el vendedor haga las reparaciones o desconte el precio de venta son otras opciones si se encuentra en esta situación.

Comprobaciones legales esenciales antes de comprar una casa:

-Comprobar permisos y licencias de construcción: Evaluación de todos los permisos y aprobaciones de construcción para ver si todas las estructuras existentes en la propiedad se hayan realizado de conformidad con los códigos y regulaciones de construcción locales. Esto incluye renovaciones, ampliaciones o cualquier otra modificación realizada en la casa. Este paso puede evitarle posibles problemas legales o reparaciones costosas en el futuro.

-Restricciones de zonificación: Las leyes de zonificación regulan cómo se puede utilizar la tierra dentro de un área particular, como residencial, comercial o de uso mixto. Se investigarán las regulaciones de zonificación de la propiedad que desea para asegurarse de que se ajusten al uso previsto. Por ejemplo, si planea establecer un negocio en el hogar o construir una estructura adicional en las instalaciones. Consultar con las autoridades de planificación locales o expertos en zonificación puede proporcionar claridad sobre cualquier limitación potencial o posibilidades de desarrollo futuro.

-Consultar las reglas y regulaciones de la Asociación de Propietarios: En el caso de comprar una propiedad dentro de una comunidad planificada o un complejo de condominios (comunidad de vecinos, urbanización cerrada?), gobernado por una asociación de propietarios, conocer con sus reglas y regulaciones, mediante las cuales se imponen pautas específicas que los residentes deben cumplir con respecto al mantenimiento de la propiedad, modificaciones exteriores, restricciones de ruido y más. Además, se revisará los estatutos para brindarle la información sobre sus expectativas y garantizará que se alineen con sus preferencias de estilo de vida. Además, el conocimiento de las tarifas o evaluaciones asociadas requeridas evitará obligaciones financieras inesperadas después de mudarse a su nuevo hogar.

Cerrar o seguir adelante

En esta etapa del proceso de compra de una vivienda, está listo para decidir si este es el lugar para usted o si es hora de seguir adelante y buscar otras opciones.

Si puede llegar a un acuerdo con el vendedor, y la inspección no reveló ningún problema importante, debería estar listo para cerrar el trato. El cierre básicamente implica firmar una variedad de documentos en un período de tiempo muy corto y esperar que nada falle en el último minuto.

C. EL PROCESO DE COMPRA

Una vez escogida la propiedad ideal en Ibiza, ¿Cómo se realiza el proceso de compra?

El proceso de compra de una propiedad se puede dividir básicamente en tres fases: contrato de reserva o preacuerdo, la diligencia debida y, por último, la escritura de compraventa.

C1. Contratos de reserva y preacuerdo

Las fases y contratos del proceso de compra de una propiedad en Ibiza

Una vez se ha decidido por una propiedad y se ha llegado a un preacuerdo del precio y las condiciones con el vendedor, empieza el proceso de compra.

Básicamente, en resumidas cuentas se trata de reservar la propiedad durante un período para que la parte compradora pueda hacer la diligencia debida (comprobar que todo está en orden) a cambio de unas garantías para ambas partes.

* Antes de realizar un preacuerdo o reserva, es imprescindible ver la nota simple de la propiedad, pues allí se describe la información más relevante: propietario, características, dimensiones y gravámenes. Aún así, la diligencia debida permite profundizar y confirmar que la información de la nota simple es 100% correcta, ya que no siempre está actualizada y/o omite detalles que pueden ser importantes, como veremos más adelante.

Contrato de arras y contrato privado de compraventa

El primer contrato que probablemente encontrará como parte del proceso de compra de su propiedad es algún tipo de contrato de arras o contrato privado de compraventa, respaldado por un depósito o responsabilidades jurídicas o ambos.

En otras palabras, este contrato sirve como un acuerdo contractual entre el comprador y el vendedor para reservar la propiedad exclusivamente por un período específico para poder hacer la diligencia debida, comprobar que todo está en orden según lo acordado entre ambas partes, antes de dar el último paso que es la escritura pública, es decir, la transferencia definitiva de la propiedad.

El objetivo principal de este contrato es asegurar a ambas partes que el proceso de la compraventa se inicia de forma seria, con seguridades jurídicas o económicas a las que ambas partes tendrían derecho a reclamar en caso de no cumplirse con lo acordado.

El contrato de arras normalmente requiere el pago de un depósito por parte del comprador (normalmente un 10% del importe total de compra) para garantizar su interés en la propiedad. Este importe se puede transferir al vendedor o una parte intermedia, como su abogado o un notario, según cómo se acuerde entre las dos partes.

Estos contratos establecen términos específicos tales como:

-Precio de Compra: El precio acordado para adquirir la propiedad.

-Condiciones de pago: Detalles sobre depósitos, calendarios de pagos y penalizaciones por pagos atrasados.

-Fecha de finalización: La fecha establecida para completar la compra y transferir la propiedad.

-Detalles de la propiedad: Descripción completa, incluyendo tamaño, ubicación, comodidades y derechos o restricciones asociados.

-Responsabilidades y Garantías: Cláusulas que especifican responsabilidades, deudas existentes y garantías sobre el estado de la propiedad.

-Disposiciones por incumplimiento: Consecuencias del incumplimiento, incluyendo sanciones financieras y mecanismos de resolución de disputas.

-Otros acuerdos: Cualquier condición adicional acordada entre comprador y vendedor.

* Asegúrese de que todos los términos estén claramente definidos para evitar malentendidos o disputas futuras.

Existendos tipos principales decontrato de reserva:

1.1 Contrato privado de compraventa

Se puede optar por firmar directamente un contrato privado de compraventa (CPC), donde el vendedor se compromete a entregar la propiedad y el comprador a pagar un precio determinado por ella. El comprador puede pagar al vendedor una cantidad acordada tras la firma de este contrato, normalmente un 10%, como pago inicial, depósito de buena fe o garantía.

Una vez firmado el acuerdo, ambas partes están obligadas a respetarlo en los términos y condiciones acordados. El incumplimiento por cualquiera de las partes faculta a la otra a exigir el cumplimiento del contrato o su resolución unilateral, con derecho a indemnización por daños y perjuicios.

1.2 Contrato de arras / opción de compra

El contrato privado más común con pago de depósito se conoce como ‘contrato de arras’ u ‘opción de compra’. En este, se entrega una cantidad parcial (generalmente el 10%) como depósito. En las condiciones del contrato se establece, que si el comprador se retira, el vendedor puede retener el depósito. Sin embargo, si el vendedor se retira, el comprador tiene derecho a recibir el doble del depósito pagado.

La diferencia principal con el contrato privado de compraventa es que el contrato de arras da comparativamente más libertad a ambas partes, ya que existe la posibilidad de retirarse de la compraventa con una penalización económica pero sin consecuencias jurídicas. Se puede decir que es vincularse de forma más “flexible” para ambas partes.

C2. Diligencia debida

¿Qué es la diligencia debida y para qué sirve?

Después de firmar el preacuerdo, es hora de hacer las comprobaciones necesarias. Hay que verificar que lo que dice el vendedor coincide con la realidad, tanto en la situación legal de la casa, las cargas administrativas o económicas, como en las condiciones de la construcción. Estas comprobaciones pueden variar según las prioridades de cada uno.

La fase de diligencia debida es fundamental e implica una investigación minuciosa de diversos aspectos clave relacionados con la propiedad, lo que incluye una revisión legal exhaustiva y una evaluación detallada de su estado actual. Si bien la diligencia debida no constituye un contrato en sí misma, es una parte integral del proceso de compra que puede ayudar a identificar y mitigar cualquier problema o riesgo potencial asociado con la propiedad en cuestión. Al invertir el tiempo y los recursos necesarios en esta etapa, los compradores pueden tomar una decisión informada y con mayor confianza, lo que les permite evitar sorpresas desagradables y asegurar una transacción exitosa y sin contratiempos.

* Comprobar las escrituras: si no lo ha hecho todavía, ahora es el momento que el vendedor entregue al comprador una copia de las escrituras para que su abogado confirme la correcta descripción de la propiedad. Las escrituras contienen detalles como la cantidad de tierra, linderos, superficie construida, divisiones internas, áreas exteriores y otros elementos destacados de la propiedad.

Para su diligencia debida, considere explorar, entre otros:

2.1 Revisar la documentación de la propiedad

¿Qué aspectos de la propiedad se deben revisar para la diligencia debida?

Su abogado desempeñará un papel vital en esta etapa al examinar varios documentos legales relacionados con la propiedad. Estos pueden incluir:

-Título de propiedad: el título de propiedad proporciona prueba de propiedad y contiene información esencial sobre la propiedad, incluidos sus límites y cualquier restricción o gravamen registrado.

-Registro de la propiedad: su abogado realizará búsquedas en el registro de la propiedad local para verificar que todos los registros necesarios estén en orden. Esta búsqueda ayuda a descubrir posibles problemas o discrepancias relacionadas con los derechos de propiedad o las hipotecas existentes sobre la propiedad.

–Registro catastral: a diferencia del registro de la propiedad, el catastro registra las dimensiones, la ubicación y la clasificación de la propiedad. Muestra información como mapas, planos y algunas fotografías aéreas. Por ejemplo, su abogado podría identificar si el catastro muestra disconcordancias entre los documentos de la propiedad y las escrituras.

–Propiedades de nueva construcción: Si la propiedad se construyó en los últimos cinco o seis años, hay que asegurarse de que se hayan obtenido tanto el certificado de final de obra, así como la licencia de primera ocupación. Estos documentos garantizan que la construcción se ha realizado de manera legal y con todos los permisos correspondientes.

-Propiedades urbanas: si se trata de una propiedad urbana, es importante comprender las normas de planificación urbana y las restricciones de zonificación específicas de su zona, es decir que se deberá consultar la información en el Departamento de Urbanismo. Su abogado debe inspeccionar el plan urbanístico del ayuntamiento donde se detalla lo que se puede y no se puede construir alrededor de la propiedad, y asegurarse de que no haya futuros desarrollos o ampliaciones de carreteras planeadas que puedan afectar su inversión.

-Propiedades rurales: si se trata de una propiedad rural, es fundamental que realice una investigación exhaustiva sobre las diferentes servidumbres asociadas a este tipo de inmuebles. Debe prestar atención a aspectos como servidumbres de paso, servidumbres de vistas, derechos de caza e incluso el derecho a extraer agua de pozos o arroyos privados que atraviesen su propiedad.

-Propiedades en la costa: En caso de que la propiedad se encuentre a una distancia menor a 500 metros de la costa, es necesario que su abogado verifique que la misma no infrinja la ley de costas.

–Ampliaciones irregulares: Hay casos frecuentes de documentación irregular en propiedades de Ibiza. Un agente inmobiliario competente puede informar de antemano sobre la situación legal de la propiedad, pero se necesita un abogado que ayude a entender la situación antes de comprar. Se recomienda asesorarse con un abogado especializado o una gestoría.

2.2 Inspección de la construcción

En caso de no haberlo hecho durante la fase de negociación, ahora puede ser el momento de realizar un inspección de la construcción. Contratar a un topógrafo profesional puede proporcionar información valiosa sobre el estado físico de la propiedad. Algunos ejemplos son inspeccionar la estructura, la plomería, los sistemas eléctricos y el estado general del edificio. Esta encuesta ayudará a evaluarán su integridad estructural y resaltarán cualquier defecto existente o áreas que requieran atención. Esta información puede ser crucial a la hora de identificar posibles problemas estructurales o reparaciones necesarias, lo que le permitirá tomar una decisión informada sobre el valor de la propiedad, los costos de mantenimiento futuros y negociar las condiciones finales con el vendedor.

2.3 Evaluación financiera

Realizar una verificación financiera implica revisar la documentación relacionada con gastos, como gastos de comunidad, facturas de servicios públicos e impuestos locales asociados con la propiedad. Es fundamental asegurarse de que no haya deudas pendientes ni pasivos vinculados al mismo antes de finalizar la compra.

Algunos aspectos importantes a tener en cuenta:

-Impuestos pagados: es importante verificar que se esté al día con los pagos de los impuestos municipales, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

-Verificar que la propiedad esté libre de deudas, cargas y embargos: es crucial, ya que en España las deudas se mantienen contra la propiedad, no contra el vendedor. Esto implica que cualquier carga o gravamen sobre la propiedad se transfiere al nuevo propietario.

-Comprobar retenciones fiscales: su abogado debe verificar los antecedentes de la propiedad, como el número de propietarios en los últimos 4 años y si alguno era no residente. Si hubo un cambio de propietario no residente, deberá comprobar que se pagó la retención del 5% a las autoridades. Si la propiedad no ha cambiado de manos en los últimos 4 años y 1 mes, no habrá nada que verificar.

-Planificación anticipada de sucesiones: La propiedad se puede registrar de diferentes formas, como a nombre de una sola persona, una pareja o compradores conjuntos, o una empresa. Antes de registrar, es importante considerar las consecuencias fiscales y sucesorias.

-Muebles: Cuando la propiedad se vende incluyendo muebles de cualquier valor, es importante solicitar un inventario firmado que detalle estos elementos.

–Facturas: Es recomendable verificar que todas las facturas de servicios públicos estén al corriente. Esto incluye agua, gas, electricidad y teléfono. Para ello, se sugiere obtener copias de los recibos más recientes proporcionados por el vendedor.

2.4 Contrato Hipotecario

Si está financiando la compra de su propiedad a través de una hipoteca, deberá firmar un contrato hipotecario. Este contrato describe los términos y condiciones acordados entre usted y el banco que proporciona la hipoteca. Los aspectos clave que normalmente se cubren en este acuerdo incluyen:

–Monto del préstamo: el monto total que se pide prestado para financiar la compra de la propiedad.

–Tasa de interés: La tasa de interés acordada para el préstamo, que determina el costo del préstamo.

–Términos de pago: detalles sobre los cronogramas de pago, los montos de las cuotas y las sanciones o tarifas aplicables.

–Requisitos de seguro: Especificaciones sobre la cobertura de seguro requerida por el prestamista para proteger su inversión.

–Provisiones por incumplimiento: Consecuencias y acciones que se pueden tomar en caso de incumplimiento o falta de pago del préstamo.

Asegúrese de revisar detenidamente todas las cláusulas del contrato hipotecario para comprender sus obligaciones y derechos financieros como prestatario.

C3. Escritura de compraventa

3.1 Firma ante notario

La Escritura de Compraventa, también conocida como Escritura Pública, es el contrato final que transfiere oficialmente la propiedad del vendedor a usted como comprador. En España, este contrato se firma ante notario público y requiere la presencia de ambas partes (o sus representantes legales) para su ejecución.

Los elementos clave incluidos en esta escritura son:

-Datos de identificación del comprador y vendedor

-Descripción de la propiedad e información de registro.

-Confirmación del precio de compra

-Detalles de pago, incluido cualquier saldo pendiente liquidado durante la firma

-Declaraciones de ambas partes de su capacidad legal para celebrar esta transacción

Una vez firmado, este contrato se registra en el Registro de la Propiedad español, documentando oficialmente su propiedad sobre la propiedad.

* Compra a un no residente (Retención del 3%).

Si compra su propiedad inmobiliaria en Ibiza a una persona que no es residente fiscal en España, debe retener un 3% del precio de compra y pagarlo a la Agencia Tributaria española en los 30 días siguientes a la transacción. El pago, una especie de depósito, es una «garantía» contra el intento del vendedor de evadir el pago de plusvalías y otros impuestos. Siempre que lo abone a Hacienda en el plazo de 30 días, no se le podrá reclamar el impuesto sobre plusvalías (CGT) aunque la deuda del vendedor fuera superior al 3% retenido.

Si usted, como comprador, no retiene y abona el 3%, deberá pagar el impuesto sobre plusvalías de la venta y podría ser multado.

Un residente debe tener un certificado que acredite su residencia fiscal en España. Verifique con su gestoría o abogado si está comprando a un residente o no. La mayoría de veces su gestoría suele enconcargarse de verificarlo antes de la cita con el notario e informarle sobre esto.

3.2 Procedimientos después de la firma de la escritura

Después de la firma de la escritura pública ante notario, se hace oficial la adquisición de la propiedad por el comprador. Ahora quedan ciertos pasos post-escritura para dejar todo anclado, que son los siguientes:

1. Cambiar la titularidad en el Registro de la Propiedad

Tras la firma, el notario enviará inmediatamente una copia electrónica para inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador. El Registro abrirá un asiento de presentación válido durante 60 días. Esto obliga al comprador (a través de una gestoría, para más comodidad) a inscribir la vivienda a su nombre, con las mismas cargas existentes en el momento de la firma.

2. Pagar los impuestos

En el caso de la adquisición de una vivienda de segunda mano, el comprador deberá abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Por otro lado, si se trata de la compra de un terreno o edificio de nueva construcción, el comprador tendrá que pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) además del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Ambos se explican en el primer apartado de la guia.

3. Notificar al ayuntamiento

El comprador debe notificar al ayuntamiento la transmisión de la propiedad presentando una copia de la escritura (normalmente se hace en la misma notaría, de forma electrónica) y, en caso de estar la propiedad sobre un terreno de calificación urbana, se debe pagar el impuesto sobre la plusvalía. Se trata de un impuesto muy bajo que debe pagar el vendedor, pero en caso de impago la deuda se queda con la propiedad. Aquí el comprador sólo tiene que tener en cuenta que una de dos, o el vendedor presenta un recibo que este impuesto ha sido pagado, o, alternativamente, se aplica una reducción en el precio de venta para compensar este importe y lo paga el comprador.

Últimos pasos tras adquirir la propiedad.

Una vez han quedado resueltos los pagos de impuestos y de registro de la vivienda, es beneficioso que llevar a cabo unos últimos sencillos pasos:

• Dar de alta los suministros de la vivienda o cambiarlos a su nombre: luz, agua, gas, teléfono, internet. Si es una vivienda de obra nueva, asegurarse de que cuando se entregan las llaves, también recibe los boletines para contratar luz, agua y gas.

• Guardar copias de las escrituras y de la hipoteca, es importante que estos documentos estén siempre a su disposición y en un sitio seguro.

• Guardar bien todos los documentos, facturas y justificantes de garantía que tengan que ver con la compra, ya que se pueden precisar si decidiese vender la propiedad.

• Presentarse al presidente o administrador de la comunidad para que te identifiquen como nuevo propietario.

• Se puedes comprobar la titularidad en el catastro, a través de una carta donde se confirma el cambio.

D. DESPUÉS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

¿Qué hay que tener en cuenta después de comprar una propiedad en Ibiza?

Si es comprador primerizo, le interesará saber algunas responsabilidades que conlleva una propiedad en Ibiza. Para terminar esta guía de forma completa, explicaremos los aspectos más esenciales a tener en cuenta después de comprar una casa en Ibiza.

D1. Impuestos y costes de la propiedad

¿Qué impuestos y gastos existen al tener una propiedad en Ibiza?

Si bien ser propietario de un espacio de esta isla bonita conlleva una buena cantidad de alegría y emoción, es importante comprender las obligaciones financieras. Este artículo analiza los gravámenes asociados a la propiedad inmobiliaria en Ibiza, tanto para residentes como no residentes. Conocer en profundidad estos impuestos permitirá afrontar las responsabilidades financieras con diligencia.

Costes anuales

1. Impuestos anuales sobre la propiedad (IBI)

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo que afecta a todos los propietarios de inmuebles, independientemente de su condición de residentes o no residentes. Para calcular este impuesto, se utiliza como base imponible el valor catastral del inmueble, que es determinado por el ayuntamiento del municipio correspondiente. Es importante señalar que este valor catastral generalmente es significativamente inferior al valor real de mercado del inmueble.

La tasa del IBI varía entre el 0,3% y el 1,1% del valor catastral. Esta variación depende de dos factores principales: primero, si el inmueble está situado en suelo rústico o urbano, y segundo, el municipio en el que se encuentra ubicado. Cada ayuntamiento tiene la facultad de establecer sus propias tasas dentro de este rango, lo que explica las diferencias que pueden existir entre distintas localidades.

2. Impuestos sobre el patrimonio

Al tener una propiedad inmobiliaria en España, ya sea residente o no, también puede estar sujeto al Impuesto sobre el Patrimonio.

La legislación fiscal española está muy regionalizada, por lo que los tipos del impuesto sobre el patrimonio varían de una comunidad autónoma a otra.

En Baleares, desde el 1 enero de 2024 se aumentó la exención de pagar este impuesto a 3.000.000 € del valor total del patrimonio, tanto para residentes como para no residentes. A partir de esta cifra en adelante se paga por franjas, y aumenta gradualmente entre el 0,28-3,45%, que se computa por tramos y se aplica sobre el valor de compraventa de la propiedad. Aquí una tabla extraída de la página oficial de la agencia tributaria de las Islas Baleares:

* Ya que la situación fiscal se somete frecuentemente a cambios, recomendamos consultar a un asesor fiscal o abogado para recibir toda la información de primera mano.

3. Impuesto sobre la Renta de No Residentes

Si es propietario no residente en Ibiza y genera ingresos por alquiler de su propiedad, también deberá considerar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Este impuesto se aplica a las rentas obtenidas por alquileres obtenidas por las personas no residentes en España.

El tipo impositivo aplicable a los no residentes suele ser el 19% de los ingresos netos por alquiler recibidos. Sin embargo, es fundamental tener en cuenta que este tipo puede variar en función de los convenios de doble imposición entre España y tu país de residencia.

4. Gastos de comunidad

Si su propiedad es parte de una comunidad o complejo residencial con comodidades o servicios compartidos, como piscina o seguridad, es posible que deba pagar tarifas comunitarias mensuales o anuales. Estas tarifas contribuyen al mantenimiento y conservación de las zonas comunes.

D2. Costes típicos de mantenimiento

¿Con qué tipo de costes de mantenimiento se debe contar en Ibiza?

Ser propietario de una propiedad en Ibiza conlleva costes de mantenimiento continuos que es importante tener en cuenta. Si bien estos costos pueden variar según el tamaño y el estado de su propiedad, aquí hay algunos gastos comunes que debe anticipar:

Seguro de propiedad

Proteger su inversión es crucial, por lo que se recomienda contar con un seguro de propiedad que cubra posibles daños causados por desastres naturales, robos o accidentes. El costo del seguro dependerá de factores como el valor de su propiedad y su ubicación.

Utilidades

No olvide presupuestar los gastos de servicios públicos como electricidad, agua y gas. Es recomendable configurar planes de pago automático para estos servicios para garantizar pagos puntuales.

Mantenimiento y Reparaciones

El mantenimiento regular es esencial para mantener su propiedad en buenas condiciones. Esto incluye tareas rutinarias como limpieza, jardinería y control de plagas. Además, de vez en cuando pueden surgir reparaciones inesperadas, por lo que es aconsejable tener un fondo de contingencia para tales situaciones.

Tarifas de administración de propiedades

Si no reside en Ibiza de forma permanente o prefiere no encargarse usted mismo de la gestión diaria de su propiedad, podría considerar contratar una empresa de gestión de propiedades. Sus servicios pueden incluir custodia de llaves, gestión de alquileres (si corresponde), inspecciones periódicas y organización de las reparaciones necesarias. Tenga en cuenta que estos servicios tienen un costo.

Para concluir, adquirir una propiedad es un paso crucial que requiere una definición clara de las necesidades y prioridades personales. Esto permitirá filtrar eficazmente las opciones disponibles en el mercado inmobiliario de Ibiza. Es útil investigar a fondo dicho mercado, conocer los precios actuales y los diversos factores que influyen en el valor de las propiedades. Visitar y examinar detenidamente cada opción es esencial para tomar una decisión. Además, se deben explorar las alternativas de financiamiento y mantener un presupuesto realista y bien definido. Contar con el asesoramiento de expertos en el sector también puede marcar la diferencia y aumentar considerablemente las probabilidades de encontrar la propiedad ideal.

La adquisición de una vivienda representa una importante inversión y un paso significativo. Con una planificación cuidadosa y el apoyo adecuado, sus posibilidades de éxito se verán enormemente incrementadas. En Kelosa, estamos a su entera disposición para resolver cualquier duda que pueda tener, y esperamos que esta guía haya resultado de gran utilidad.

Recursos adicionales:

Investopedia: «How To Buy a House: A Step-by-Step Guide» https://www.investopedia.com/updates/first-time-home-buyer/

Idealista: «Why live in Ibiza? Cost of living and best areas on the island» https://www.idealista.com/en/news/lifestyle/2024/03/27/809462-living-in-ibiza-cost-of-living-why-choose-it-and-best-areas